Un contrato de compraventa, o un contrato de venta de propiedad, es un contrato entre un propietario y un comprador, en el que el propietario, en lugar de utilizar un banco tradicional o una compañía hipotecaria, financia la adquisición de la propiedad por parte del comprador. Hay situaciones en las que un comprador o un propietario pueden cancelar un contrato de compraventa; sin embargo, es necesario seguir pasos muy específicos para cancelar efectiva y legalmente un contrato de compraventa. Estos pasos pueden variar según la situación como comprador o propietario. Para cancelar el contrato de compraventa, siga los pasos correspondientes a continuación.
pasos
Método 1 de 2: si eres un comprador
Paso 1. Determine si puede rescindir el contrato
La terminación o cancelación de un contrato devuelve a los involucrados al estado en el que se encontraban antes de cerrar el contrato. Es una cancelación completa de un contrato y puede permitirse bajo ciertas circunstancias. Para determinar si puede rescindir el contrato:
- Verifique si hay una cláusula de rescisión o cancelación en el contrato. La cláusula contendrá instrucciones para rescindir el contrato y le indicará cuándo hacerlo. Si aún se encuentra dentro del período especificado por la cláusula, siga las instrucciones proporcionadas para rescindir el contrato. Esto implicará dar algún tipo de aviso por escrito de su rescisión a la otra parte, como un formulario de rescisión firmado que se le proporcionó con anticipación, o una simple carta informándole que va a rescindir el contrato.
- Si el contrato no contiene una cláusula de rescisión, consulte las leyes pertinentes con un abogado para ver si se aplica un período de rescisión. En los EE. UU., Ciertas leyes federales y estatales requieren que ciertos contratos se rescindan dentro de un período específico, generalmente de tres (3) a diez (10) días después de celebrados. Consulte a un abogado para averiguar si se aplican las mismas leyes en Brasil.
Paso 2. Determine si tiene algún derecho legal para rescindir el contrato
Existen circunstancias limitadas que otorgan a una de las partes el derecho a rescindir un contrato. En el caso de un contrato de compraventa, estas circunstancias pueden incluir:
- Imposibilidad. Si uno de los involucrados en un contrato no puede cumplir con sus obligaciones debido a la imposibilidad contractual, puede tener el derecho legal de rescindir el contrato. El motivo de la imposibilidad no debe ser culpa de la persona involucrada que declara que es imposible cumplir con el contrato. Debe ser un problema del otro involucrado o el resultado de un “acto de Dios” o un acto de la naturaleza, como un huracán o un tornado. Por ejemplo, si un tornado daña la propiedad y es imposible repararla antes de que usted haya tomado posesión de ella, puede cancelar legalmente el contrato de compraventa.
- Fraude. El fraude ocurre cuando una parte interesada hace una declaración falsa sobre algo material de lo que depende la otra parte interesada y, como resultado, se ve perjudicado. La declaración debe ser falsa y estar hecha con intención. También debe estar relacionado con algo material. Por ejemplo, si el propietario declaró que pintó la casa de amarillo, pero en realidad la pintó de tono beige, la declaración errónea no se considerará material porque firmó un contrato por una casa y la recibió. Si el propietario declara que la casa tiene cuatro dormitorios y tiene dos habitaciones, es una declaración falsa de algo material. Firmaste un contrato para una casa grande, pero obtuviste una pequeña.
- Incumplimiento de contrato por parte del otro implicado. Si una de las partes incumple a sabiendas los términos del contrato, la otra puede rescindir el contrato. Un interesado que ha violado el contrato no tiene derecho a reclamar si el otro rescinde el contrato, que ha violado.
- Error mutuo. Si ambas partes cometen un error sobre un hecho material, la parte afectada por el error podrá rescindir el contrato, siempre que la otra parte aún no haya cumplido con su parte. En el caso de un contrato de compraventa, se considera que el propietario ha cumplido con su parte cuando proporciona al comprador un documento de propiedad.
Paso 3. Negociar una cancelación
Los involucrados en un contrato pueden acordar en cualquier momento rescindir el contrato, incluso si el contrato establece lo contrario. Póngase en contacto con los demás involucrados e intente negociar la rescisión del contrato. Ofrecer pagar una tarifa de cancelación o continuar cumpliendo el contrato durante unos meses puede resolver el problema. Redactar un documento con el contenido del acuerdo pactado entre los implicados y conseguir la firma de los demás implicados.
Paso 4. Incumplir el contrato
Si nada más funciona, una parte interesada es libre de negarse a cumplir con sus obligaciones contenidas en un contrato. Sin embargo, antes de elegir esta opción, consulte a un abogado para asegurarse de que comprende completamente todas las consecuencias de rescindir el contrato de esta manera. Una consecuencia común del incumplimiento de un contrato de compraventa es la pérdida por parte del comprador de cualquier ventaja pecuniaria relacionada con la propiedad.
Método 2 de 2: si es propietario
Paso 1. Verifique si existe una cláusula de rescisión o cancelación en el contrato
La cláusula contendrá instrucciones para rescindir el contrato e indicará cuándo se debe tomar esta acción. Si el término especificado por la cláusula aún está vigente, siga las instrucciones proporcionadas para rescindir el contrato.
Paso 2. Determine si el comprador está en mora
Un propietario puede rescindir un contrato de compraventa si el comprador no cumple con cualquiera de los términos del contrato. Las razones comunes por las que un propietario rescinde un contrato de compraventa incluyen:
- El comprador se atrasa en los pagos. En los EE. UU., La cantidad mínima de pago (o pagos) atrasados y la cantidad de días o meses de demora que debe incurrir el comprador antes de que el propietario rescinda el contrato varía de un estado a otro. Consulte a un abogado para conocer las leyes de Brasil y determinar si el comprador llega lo suficientemente tarde como para que usted rescinda legalmente el contrato.
- El comprador no ha asegurado la propiedad. La mayoría de los contratos de compraventa requieren que el comprador asegure la propiedad a un valor apropiado. Si un comprador no cumple con esta condición, incurrirá en incumplimiento y el propietario puede rescindir el contrato.
- El comprador no pagó impuestos o tarifas relacionados con la propiedad. Muchos contratos de compraventa requieren que el comprador pague todas las tarifas e impuestos sobre la propiedad. Consulte con un abogado para determinar si el comprador no ha pagado estos impuestos y tarifas el tiempo suficiente para que usted rescinda legalmente el contrato.
Paso 3. Decida el procedimiento de apagado adecuado
Los procedimientos de cierre disponibles dependen de las leyes vigentes. Consulte con un abogado para determinar qué opciones están disponibles en su caso. Los procedimientos de apagado comunes incluyen:
- Negociar una cancelación. Los involucrados en un contrato pueden acordar en cualquier momento rescindir el contrato, incluso si el contrato establece lo contrario. Póngase en contacto con los demás involucrados e intente negociar la rescisión del contrato. Ofrecer un reembolso de parte de los pagos ya recibidos o seguir cumpliendo el contrato durante unos meses puede solucionar el problema. Escriba un documento con el acuerdo y obtenga la firma de los demás involucrados.
- Hacer cumplir un contrato en lugar de rescindirlo es una opción disponible en parte de los EE. UU. Y permite al comprador renunciar a los derechos sobre la propiedad sin que el propietario devuelva ninguna cantidad ya pagada en virtud del contrato. Esto evita acciones legales y evita que aparezca una recuperación o ejecución hipotecaria en el historial crediticio del comprador moroso.
- Inicie un proceso. En algunos estados de EE. UU., Enjuiciar a un comprador en incumplimiento de un acuerdo de compra y venta es fácil y económico; sin embargo, algunos estados, como Minnesota, hacen que el proceso sea bastante complicado y largo, además de caro. Consulte a un abogado para averiguar si este trámite es complicado en Brasil.